Hypothekenrichtlijn MCD
De Mortgage Credit Directive (MCD) is de Europese Hypothekenrichtlijn voor aanbieders en bemiddelaars in hypotheken. Deze richtlijn geeft richtlijnen over het adviseren en vastleggen van hypotheken en de processen rondom hypotheken. De MCD is op 14 juli 2016 in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd.
Onderwerpen die daarmee te maken hebben zijn:
- Europees paspoort
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor kredietbemiddelaars
- Vakbekwaamheidseis
- Standaard Informatiedocument (ESIS)
- Jaarlijks kostenpercentage
- Reclame-eisen
- Berekening vergoeding bij vervroegd aflossen
- Zorgvuldige klantbehandeling bij betalingsproblemen
- Indicatoren: bij bedrijfs- of beroepsmatige financiering van hypothecair krediet
Europees paspoort
Het is toegestaan om in andere landen van de Europese Economische Ruimte te bemiddelen in hypothecair krediet. Daarvoor is een Europees paspoort nodig. De voorwaarde om een Europees paspoort aan te vragen is dat u beschikt over een AFM-vergunning voor het bemiddelen in hypothecair krediet. Na de inwerkingtreding van de vergunning kunt u een Europees paspoort aanvragen via ons AFM Portaal.
Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor kredietbemiddelaars
Voor kredietbemiddelaars is het verplicht een verzekering tegen beroepsaansprakelijkheid af te sluiten vanwege beroepsnalatigheid voor het gehele grondgebied waar zij diensten aanbieden . Het minimum geldbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering of vergelijkbare garantie die kredietbemiddelaars moeten houden, is €460.000 voor elke afzonderlijke claim en in totaal €750.000 per kalenderjaar voor alle claims. Voor het optreden als bemiddelaar in (her)verzekeringen geldt los van de MCD al een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering die minimaal een dekking van €1.250.618 per afzonderlijke claim en €1.875.927 per jaar biedt.
Vakbekwaamheidseis
Wanneer feitelijke leidinggevenden zich rechtstreeks bezighouden met het adviseren van klanten moeten zij voldoen aan de vakbekwaamheidseisen. Hiervoor zijn de diploma’s van de modules ‘Basis’ en ‘Hypothecair krediet’ nodig. Die kennis moeten zij permanent actueel houden. Geven zij geen advies aan klanten dan is er geen diplomaplicht.
Standaard Informatiedocument (ESIS)
Het European Standardised Information Sheet (ESIS) is een precontractueel gepersonaliseerd informatiedocument dat door de (hypotheek) aanbieder of bemiddelaar aan de consument moet worden verstrekt. De vorm en inhoud van het document zijn voorgeschreven. Belangrijk is dat ruim voordat de consument gebonden is aan de overeenkomst, hij het document in zijn bezit moet hebben. Ook moet hij de mogelijkheid hebben gehad om verschillende producten te vergelijken en te beoordelen.
Jaarlijks kostenpercentage
De nieuwe regelgeving verplicht het vermelden van het jaarlijks kostenpercentage (JKP). Hiermee worden de kosten van het hypothecair krediet uitgedrukt. Het JKP maakt onderdeel uit van het ESIS. Het JKP moest al in reclame-uitingen worden opgenomen wanneer er melding wordt gemaakt van een rentevoet of andere gegevens over de kosten van het krediet (artikel 53 BGfo).
De invulling van het JKP voor hypothecair krediet wijzigt met inwerkingtreding van de nieuwe regels. In het JKP komen de totale kosten voor het hypothecaire krediet voor de consument tot uitdrukking. Het gaat om de kosten die bij de aanbieder redelijkerwijs bekend zijn en die noodzakelijk zijn voor het verkrijgen van het krediet. Hieronder vallen bijvoorbeeld:
- de kosten voor het afnemen van een verplichte betaalrekening
- de overlijdensrisicoverzekering voor het deel dat de aanbieder verplicht stelt
- advieskosten moeten meegenomen te worden als de consument het krediet niet kan verkrijgen zonder advies af te nemen.
Als de exacte hoogte van deze kosten onbekend zijn, mag worden uitgegaan van een redelijk gemiddelde van de kosten op de markt. De aanbieder moet alle kosten die normaal gesproken worden gemaakt meenemen. Hieronder vallen ook rente, provisies en eventuele belastingen.
De vormgeving en inhoud van het ESIS, waaronder de wijze waarop het JKP wordt berekend, zijn maximaal geharmoniseerd. Dit houdt in dat de Nederlandse wetgever niet mag afwijken van de eisen die hierover in de richtlijn zijn opgenomen.
Reclame-eisen
Als er in een reclame-uiting voor kredieten een rentevoet of andere gegevens over de kosten van het krediet staan moet er aanvullende informatie gegeven worden. Bijvoorbeeld het totale kredietbedrag en de duur van de overeenkomst. Dit staat in artikel 53 BGfo.
De Mortgage Credit Directive (MCD) voegt een aantal nieuwe elementen toeg. Het gaat hierbij onder andere om de naam en geografische informatie van de financiële onderneming, het aantal termijnen en het termijnbedrag.
Berekening kosten vergoedingsrente bij vervroegd aflossen
In de regelgeving is het recht op vervroegde aflossing opgenomen. De aanbieder van hypothecair krediet mag voor vervroegde aflossingen een vergoeding vragen. Deze vergoeding mag echter niet hoger zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft door de vervroegde aflossing en kan door middel van de netto contante waarde methode bepaald worden. Dat geldt ook bij oversluiten.
Als een consument vervroegd wil aflossen of zijn hypotheek wil oversluiten verstrekt de aanbieder aan de klant een aflosnota. In de aflosnota is de vergoeding opgenomen, inclusief de berekening. De aflosnota moet alle informatie bevatten die een klant nodig heeft om zelf na te kunnen rekenen hoe de vergoeding is bepaald.
De nieuwe regels gelden per 14 juli 2016. In de nieuwe regels staat niet beschreven op welke wijze de aanbieder concreet invulling moeten geven aan het financiële nadeel van de aanbieder bij vervroegde aflossing. De AFM heeft een leidraad opgesteld over de vergoeding bij vervroegde aflossing. Met deze leidraad geeft de AFM aan hoe het financiële nadeel bij vervroegde aflossing op een adequate wijze kan worden berekend.
Zorgvuldige klantbehandeling bij betalingsproblemen
In de wetgeving zijn regels opgenomen over betalingsproblemen en gedwongen verkoop. Deze regels schrijven voor dat een aanbieder moet zorgen dat er zorgvuldig wordt omgegaan met de consument bij het niet-nakoming van zijn betalingsverplichting en bij de gedwongen verkoop van het onroerend goed.
Gedwongen verkoop kan vanaf de inwerkingtreding van de Mortgage Credit Directive niet aan de orde zijn als daar niet voldoende aanleiding toe is. De consument moet voldoende tijd en informatie krijgen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. En bij gedwongen verkoop van het onroerend goed moet het doel van de procedures van de aanbieder zijn om een zo optimaal mogelijk prijs te behalen. Een consument hoeft bijvoorbeeld niet in te stemmen met onderhandse verkoop van het onroerend goed door middel van een volmacht als dit tot een lagere prijs zou leiden. Een aanbieder mag bij betalingsproblemen geen hogere kosten rekenen dan de schade die de aanbieder heeft door niet-nakoming van zijn betalingsverplichtingen.
Als bij de uiteindelijke verkoop van onroerend goed de opbrengst lager is dan de schuld van de consument, dan moet de aanbieder een redelijke betalingsregeling treffen met de consument.
.Indicatoren: bij bedrijfs- of beroepsmatige financiering van hypothecair krediet
Aanpassingen in de wetgeving door de komst van de Mortgage Credit Directive (MCD) heeft bij een aantal aanbieders van hypothecair krediet tot onduidelijkheid geleid wanneer nu sprake is van een hypothecair krediet voor de financiering van andere woningen dan de eigen woning (zogenoemde beleggingspanden) die bedrijfs- of beroepsmatig wordt afgesloten en niet in de hoedanigheid van consument. Dit is van belang omdat voor het aanbieden van een hypothecair krediet aan consumenten publiekrechtelijke eisen worden gesteld op het gebied van zorgplicht zoals het voorkomen van overkreditering.
De AFM heeft een aantal indicatoren opgesteld die gebruikt kunnen worden bij de afwegingen voor een financieringsaanvraag voor een beleggingspand. Het gaat dan om de afweging of bij een aanvraag sprake is van het bestanddeel ‘beroeps- of bedrijfsmatig’ als onderdeel van de wettelijke definitie van consument. De omstandigheid dat een beleggingspand uitsluitend wordt gekocht voor bijvoorbeeld waardevermeerdering of kapitaalsvergroting brengt nog niet met zich mee dat er wordt gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van een beleggingspand is in dit kader geen sprake als het gaat om een woning die niet voor eigen bewoning wordt gekocht. Deze indicatoren dienen ter ondersteuning en kunnen bijvoorbeeld onderdeel uitmaken van het acceptatiebeleid van een aanbieder van hypothecair krediet. De lijst is niet volledig. Het is ter beoordeling van de aanbieder van hypothecair krediet of er sprake is van een klant die beroeps- of bedrijfsmatig handelt. Andere feiten en omstandigheden dan hieronder genoemd kunnen daarom ook relevant zijn. Ter illustratie heeft de AFM 3 voorbeelden opgenomen ter verduidelijking van deze indicatoren.
Indicatoren
- De wijze waarop de klant zich presenteert (hier kunnen inschrijvingen in de Kamer van Koophandel of fiscale behandeling een rol spelen).
- De doelstelling (motieven) van de klant voor het aangaan van de overeenkomst ter financiering van de aankoop van de beleggingspanden.
- De financiële positie van de klant in relatie tot de beleggingspanden en de hypothecaire financiering (onder andere bron van inkomsten van de klant).
- Het aantal transacties en de frequentie van aan- en verkoop van beleggingspanden (historie).
- De door de klant gewenste looptijd van het krediet.
Voorbeeld 1 - klant die waarschijnlijk handelt in uitoefening van beroep of bedrijf
De heer Boer, getrouwd, eigen BV. Zowel in de BV als in privé (samen met zijn vrouw) heeft hij vermogen geïnvesteerd in verhuurde woningen en winkels. Hij heeft 10 panden in privé bezit. De bank heeft hierop recht van hypotheek als dekking voor de financiering. De kredietovereenkomsten (voor de panden in privé) zijn door de bank met de heer Boer en zijn vrouw gesloten. De heer Boer en zijn vrouw zijn voor hun inkomen afhankelijk van de huurinkomsten uit privé. De netto huurstroom (bruto huur minus financieringslasten en exploitatiekosten) is ongeveer €150.000 per jaar.
Voorbeeld 2 - klant die waarschijnlijk handelt als consument
De heer Jansen, getrouwd, in loondienst. Hij bezit (samen met zijn vrouw) een eigen woning en een pand met 3 appartementen. De appartementen verhuurt hij aan zijn studerende dochter en 2 anderen. De bank verstrekt een lening voor de financiering van het pand en krijgt hierop een recht van hypotheek. De heer Jansen en zijn vrouw hebben een box 1 inkomen van €130.000 bruto per jaar. Zij zijn niet afhankelijk van de huurinkomsten van het verhuurde pand.
Voorbeeld 3 - klant waarbij de individuele omstandigheden moeten uitwijzen of gehandeld wordt als consument
Mevrouw De Vries heeft naast de eigen woning 3 panden met (in totaal) 5 huurders. De bank heeft een van deze panden gefinancierd en daarop als zekerheid een inschrijving op de 2 verhuurde panden gekregen. Mevrouw de Vries heeft naast de huurinkomsten geen andere bron van inkomsten. De netto huurstroom (bruto huur minus financieringslasten en exploitatiekosten) is circa €20.000 per jaar.