Oversluiten van je hypotheek
Als je je hypotheek gaat oversluiten, los je je huidige hypotheek vervroegd af met een nieuwe hypotheek. Je kunt bij veel aanbieders ook intern oversluiten, dan wordt er vaak niet afgelost. De redenen om je hypotheek over te sluiten kunnen verschillend zijn. Het kan zijn dat je lagere maandlasten wilt hebben, of dat je een verbouwing hebt gepland.
Voor oversluiten van je hypotheek kan het zijn dat je een vergoeding moet betalen. Deze vergoeding betaal je omdat je de lening eerder aflost dan was afgesproken. Daardoor krijgt de aanbieder minder rente dan waar hij op gerekend had. Dit noemen we de te betalen vergoeding. Hoe hoog de vergoeding is die je moet betalen hangt van meerdere factoren af, bijvoorbeeld of de huidige rente hoger of lager is dan jouw rente en de resterende looptijd van je rentevaste periode.
Als je bijna aan het einde van de rentevaste periode bent, is het voordeliger om over te sluiten dan wanneer je nog aan het begin hiervan zit. Let daarom op wanneer je rentevaste periode bijna is afgelopen. Als de rente op dat moment erg laag is, kan het verstandig zijn alvast over te sluiten. Je aanbieder kan je vertellen of en hoe hoog de vergoeding is die je eventueel moet betalen. Ook moet je aanbieder transparant zijn op welke manier de te betalen vergoeding wordt berekend.
Soms hebben hypotheekaanbieders ook een taxatierapport nodig omdat ze de actuele waarde van de woning willen weten. Vraag aan je hypotheekadviseur hoe wordt omgegaan met dit soort kosten. Er zijn ook alternatieven die geen geld kosten, denk bijvoorbeeld aan de WOZ-waarde. Vraag of het mogelijk is om dit zonder kosten op te lossen.
Oversluiten: nieuwe toetsing
Als je wilt oversluiten naar een andere aanbieder wordt er door de (nieuwe) aanbieder opnieuw getoetst hoeveel je mag lenen. Dan wordt onder andere gekeken naar de hoogte van het huidige inkomen en de actuele waarde van de woning. Als het inkomen minder is geworden, is er misschien geen sprake meer van verantwoorde hypotheekverstrekking. Dan is het niet altijd mogelijk om een hypotheek over te sluiten.
Uitzondering
Voor consumenten die over willen stappen naar een andere aanbieder is in de regels voor verantwoorde kredietverlening (de Tijdelijke Regeling Hypothecair krediet) opgenomen dat consumenten met een te hoge hypotheek toch door een andere aanbieder geaccepteerd mogen worden. Voor oversluiters is die uitzondering gemaakt onder de volgende voorwaarden:
• Je blijft in het huis wonen.
• De hoofdsom van de nieuwe hypotheek is niet hoger dan de som van het af te lossen bedrag van de bestaande hypotheek en de kosten voor het oversluiten.
Denk bij oversluiten aan:
• Online-oversluittools geven niet altijd een volledig beeld. Zorg dat je niet het risico loopt dat je met verkeerde verwachtingen een adviestraject ingaat. Of dat je op basis van onvolledige gegevens zonder advies je hypotheek wilt gaan oversluiten (execution only).
• Let ook op taxatie- en notariskosten als je naar een andere aanbieder gaat. Bovendien moet je vaak ook nog advieskosten betalen voor de nieuwe hypotheek.
• Als je door middel van een verzekering spaart of belegt voor de aflossing, hoef je deze niet altijd over te sluiten wanneer je de hypotheek oversluit. Informeer hiernaar bij je adviseur.
Overleg met je adviseur welke fiscale voor- en nadelen verbonden zijn aan het meenemen van je oude polis.